Een hypotheek verkrijgen zonder eigen spaargeld in te zetten blijft een optie die door sommige banken wordt aangeboden in 2026. De context is veranderd sinds het einde van het Pinel-systeem op 31 december 2024, en de regels van de Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit (HCSF) stellen strikte voorwaarden voor de toekenning. Investeren in onroerend goed zonder eigen inbreng veronderstelt vandaag de dag dat men deze regelgevende beperkingen begrijpt voordat men zelfs maar een dossier indient.
Wat de HCSF-regels concreet veranderen voor een financiering van 110 %
Het in 2026 gestabiliseerde prudentiële kader stelt twee duidelijke limieten vast: een maximale schuldenlast van 35 % inclusief verzekering en een maximale looptijd van 25 jaar (27 jaar als het project werkzaamheden omvat). Deze drempels zijn niet onderhandelbaar voor de overgrote meerderheid van de dossiers.
Zie ook : De beste tips om snel een Boursorama-adviseur telefonisch te contacteren
De nuance ligt in de ruimte voor uitzonderingen. Banken hebben ongeveer 20 % van hun kwartaalproductie van kredieten beschikbaar om zich van deze criteria te onttrekken. Het is in dit venster dat een financiering van 110 %, die de prijs van het onroerend goed, de notariskosten en de garanties dekt, kan worden onderhandeld.
Concreet betekent dit dat de bank uw dossier accepteert, niet omdat het voldoet aan de standaardratio’s, maar omdat zij ervoor kiest het op te nemen in haar uitzonderingsquotum. Dit quotum is beperkt, en de instellingen reserveren het voor de profielen die zij het meest betrouwbaar achten. Om beter inzicht te krijgen in de hefboomfactoren en te investeren in onroerend goed zonder geld met News Immo, helpt een gedetailleerde gids bij het voorbereiden van een dossier dat aan deze eisen voldoet.
Verder lezen : Mutatie in de gendarmerie: frequentie, duur en tips om je goed voor te bereiden
In de praktijk geven banken de voorkeur aan kredietnemers met een vast dienstverband en regelmatige inkomsten, en een onberispelijk bankbeheer over de afgelopen zes tot twaalf maanden. Het ontbreken van een debetstand, lopende consumptiekredieten en de aanwezigheid van een restspaartegoed (zelfs als dit niet in het project is geïnvesteerd) zijn signalen die worden verwacht.
Einde van het Pinel-systeem en heroriëntatie van financieringen zonder inbreng
Het Pinel-systeem, dat het mogelijk maakte belastingvermindering te combineren met investeringen in nieuwe huurwoningen, is geëindigd op 31 december 2024. Voor investeerders zonder eigen inbreng verandert deze verdwijning de financieringslogica. De constructies die afhankelijk waren van de belastingvoordelen van Pinel om de netto-rendabiliteit van een nieuw goed te verbeteren, functioneren niet meer.
De beschikbare alternatieven richten zich op verschillende segmenten. Het Denormandie-systeem betreft de bestaande woningen met werkzaamheden in bepaalde gemeenten. De LMNP-status onder het werkelijke regime maakt het mogelijk om kosten en afschrijvingen van het goed af te trekken, wat de belastbare basis van de huurinkomsten verlaagt. De SCI met vennootschapsbelasting biedt een kader waarin de winsten worden belast tegen het IS-tarief in plaats van het progressieve tarief van de inkomstenbelasting.
Elk van deze opties verandert de rendabiliteitsberekening die aan de bank wordt gepresenteerd. Een dossier zonder eigen inbreng moet aantonen dat de huren de maandlasten van de lening, de kosten en de belastingen dekken. Zonder Pinel moet de bruto-rendabiliteit van het goed hoog genoeg zijn om het ontbreken van belastingvermindering te compenseren.
Verhoogde belasting op gemeubileerde verhuur: een parameter om in het businessplan op te nemen
Investeerders die inzetten op gemeubileerde verhuur om een positieve cashflow zonder eigen inbreng te genereren, moeten rekening houden met een verscherping van de belasting. Voor de inkomsten van 2025 is de aftrek voor niet-geclassificeerde toeristische verhuur verlaagd naar 30 % met een plafond van 15.000 euro, en de extra aftrek van 21 % is afgeschaft.
Deze verandering raakt direct de financieringen zonder inbreng die zijn gebouwd op een hoge netto-huurrendement. Een gemeubileerd toeristisch goed dat een comfortabel overschot aan liquiditeiten genereerde, kan deficitair worden zodra de nieuwe belasting wordt toegepast.
Wat nog levensvatbaar is in gemeubileerde verhuur
- De LMNP-status onder het werkelijke regime, die het mogelijk maakt om werkelijke kosten (leningrente, werkzaamheden, verzekeringen) af te trekken en het goed af te schrijven, blijft de meest gebruikte fiscale hefboom voor langdurige gemeubileerde verhuur
- Geclassificeerde gemeubileerde toeristische woningen behouden een hogere aftrek dan niet-geclassificeerde, wat de interesse in onroerend goed in toeristische gebieden met een officiële classificatie behoudt
- Het fiscaal verlies, toepasbaar op de bestaande woningen met werkzaamheden, maakt het mogelijk om tot 10.700 euro per jaar van de totale inkomsten af te trekken (bedrag verdubbeld onder voorwaarden van energieverbetering tot eind 2025)
De ervaringen op de grond verschillen over de haalbaarheid om een financiering van 110 % te verkrijgen voor een gemeubileerd toeristisch project. Sommige banken beschouwen seizoensgebonden huurinkomsten als minder voorspelbaar dan een klassieke huurovereenkomst, wat de acceptatie van het dossier bemoeilijkt.
Hypotheek zonder eigen inbreng: wat de bank in uw dossier analyseert
Naast de schuldenlast bekijken de kredietverstrekkende instellingen verschillende elementen die niet altijd in de klassieke gidsen staan.
Het “overblijvende inkomen” weegt even zwaar als de schuldenratio. Twee kredietnemers met dezelfde schuldenlast van 34 % hebben niet hetzelfde profiel als de een 800 euro overblijvend inkomen heeft en de ander 2.000 euro. Een hoog overblijvend inkomen compenseert gedeeltelijk het ontbreken van eigen inbreng in de ogen van de kredietanalist.
De samenhang van het verhuurproject is ook belangrijk. De bank controleert of de geschatte huurprijs overeenkomt met de lokale markt, of het goed zich bevindt in een gebied met een echte huurvraag, en of de kosten van de vereniging van eigenaren of het beheer de marge niet opslokken.
Concrete elementen die een dossier zonder inbreng versterken
- Een zichtbare reserve op de rekeningen (ook al is deze niet in het project geïnvesteerd), doorgaans het equivalent van meerdere maanden aan maandlasten
- Een reserveringscontract of een voorlopige verkoopovereenkomst met een prijs die in overeenstemming is met recente transacties in de buurt
- Een huur simulatie gebaseerd op vergelijkbare referenties (advertenties, lokale markgegevens) in plaats van op optimistische schattingen
- Het totaal ontbreken van lopende consumptiekredieten, wat de beschikbare schuldenlast mechanisch vermindert
De Verhoogde Nulpercentiellenlening vanaf 1 april 2025 verandert niets voor de huurinvestering: deze blijft strikt gereserveerd voor de eigen woning en kan niet worden ingezet in een huurconstructie zonder eigen inbreng.
Een vastgoedinvestering zonder eigen inbreng opzetten in 2026 blijft haalbaar, maar het bereik is verkleind. Het einde van het Pinel-systeem, de verscherpte belasting op gemeubileerde verhuur en de HCSF-regels vereisen beter voorbereide dossiers dan twee of drie jaar geleden. Het uitzonderingsquotum van de banken bestaat, maar het moet worden verdiend met solide cijfers en een geloofwaardig verhuurproject.